Was sind Ausgleichsbeträge in städtebaulichen Sanierungsverfahren?

Allein im Freistaat Sachsen gibt es noch mehr als 200 städtebauliche Sanierungsverfahren (Sanierungsgebiete), die in den nächsten Jahren abgeschlossen werden sollen.

Bundesweit geht man davon aus, dass in den letzten 40 Jahren im Rahmen der Städtebauförderung ca. 3.700 städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen gefördert wurden. Davon sind erst ca. 1.200 Verfahren abgeschlossen.

Die überwiegende Anzahl der noch laufenden Sanierungsverfahren wird in den nächsten Jahren beendet werden. Bei Abschluss dieser Maßnahmen sind nach dem Willen des Gesetzgebers (hier konkret des Baugesetzbuches (BauGB)) von den Eigentümern der in den Sanierungsgebieten gelegenen Grundstücke sogenannte Ausgleichsbeträge zu erheben.

Geht man von ca. 2.500 noch offenen Sanierungsverfahren und vorsichtig geschätzten 300 Grundstückseigentümern pro Verfahrensgebiet aus, so sind rd. 750.000 Grundstückseigentümer in Deutschland in den nächsten Jahren von der Ausgleichsbetragspflicht betroffen.

Da die Kommunen in der Vergangenheit wenig öffentlichkeitswirksam mit dem Thema Ausgleichsbeträge umgegangen sind, haben sich die meisten betroffenen Eigentümer mit der Thematik der städtebauliche Sanierung und dem nun anstehenden Ausgleichsbeträgen noch nicht beschäftigt.

Seit in den letzten Monaten die Medien dieses Thema häufiger – m.E. wenig informativ und tlw. auch reißerisch – aufgegriffen haben, sind viele Grundstückseigentümer nun zurecht aufgeschreckt und verunsichert.

Auch viele Gemeinden stehen vor einer schwierigen Aufgabe, denn mit der Abrechnung von Sanierungsverfahren betreten Sie häufig völliges Neuland.

Da es sich bei den entsprechenden Regelungen im Baugesetzbuch um außerordentlich komplexe Vorgänge handelt, wollen wir mit dieser Seite für unabhängige Information bei allen Beteiligten – also den betroffenen Grundstückseigentümern (auch deren Anwälten sowie den bereits gegründeten Bürgerinitiativen), den für die Erhebung der Ausgleichsbeträge zuständigen Kommunen und deren Sanierungsträgern, aber auch den mit der Grundstücksbewertung befassten Gutachterausschüssen und Gutachtern, sorgen.

Was sind städebauliche Sanierungsmaßnahmen bzw. städtebauliche Sanierungsverfahren?

Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden nach den geltenden Vorschriften des Baugesetzbuches, Zweites Kapitel „Besonderes Städtebaurecht“ (BauGB §§ 136 ff) durchgeführt. Danach kann eine Gemeinde in Betracht kommende Gebiete durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Ziel der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen ist i.d.R. die wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des betreffenden Gebietes durch die Behebung städtebaulicher Missstände.

Die Ziele und Zwecke der Sanierung werden insbesondere durch Ordnungs- und Baumassnahmen erreicht. Die Gesamtverantwortung für die städtebauliche Sanierung liegt bei der Gemeinde. Diese ist dabei in erster Linie für die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen (u.a. Bodenordnung, Herstellung / Änderung von Erschliessungsanlagen) zuständig. Die Durchführung der Baumassnahmen (u.a. Modernisierung, Instandsetzung, Neubebauung) bleibt hingegen Aufgabe der Eigentümer.

Was sind Anfangswerte und Endwerte?

Die durch die Sanierungsmaßnahmen erreichten Verbesserungen innerhalb des Sanierungsgebietes drücken sich in der Regel in einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aus. Diese ist definiert als die Differenz zwischen den so genannten Anfangswerten und Endwerten (BauGB § 154).

Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sanierungsunbeeinflusster Bodenwert). Der Endwert ist der Bodenwert, der sich zum Abschluss der Sanierung ergibt, wenn die rechtliche  und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes abgeschlossen ist. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen; d.h. sie sind nicht Bestandteil der sanierungsbedingten Werterhöhung.

Ist die Sanierung zum Zeitpunkt der Ermittlung der Endwerte noch nicht abgeschlossen, so werden für diese Ermittlung die voraussichtlichen Grundstücksqualitäten zum voraussichtlichen Ende der Sanierung zugrunde gelegt.

Der Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet und dessen Ermittlung

Die durch die Sanierungsmaßnahmen erreichten Verbesserungen innerhalb des Sanierungsgebietes drücken sich in der Regel in einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung aus. Diese ist definiert als die Differenz zwischen den so genannten Anfangswerten und Endwerten (BauGB § 154).

Durch die Erhebung des Ausgleichsbetrags (umgangssprachlich: Sanierungsgebühren) sollen die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Gebietsaufwertung beteiligt werden.

Zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge werden die Anfangswerte der jeweiligen Grundstücke den Endwerten gegenübergestellt.

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